世界房价暴跌史

龙听

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
3 N) n9 f7 N/ k8 A1 h* H; N如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
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根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。, W7 |( D7 p4 X7 g5 V" ^, V; E

9 W/ ~7 `$ M8 [9 g9 R; a房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
& Z% ]$ K! w8 ]# R8 k$ n- v. H( @外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
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- Q* h2 |2 n$ B, c6 a2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
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( z; |* z* _# Z% v7 k% `! R) j  c+ M& ^很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。( H5 ]/ O9 [; u% B. _
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事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？
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今天我们聊一下世界房价暴跌史。/ k0 k2 S, |% q
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世界各国房价暴跌
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按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。6 [6 D9 x* p7 p; k) B# H8 u7 e$ C( C
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。/ h# x/ n6 d& E. J, [5 Y1 X7 {

3 m7 p7 ~0 W, S* g8 Q+ F" }0 ~9 a而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。( Q4 M$ p. u5 t. V0 I# j9 J1 R
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古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。: J0 r3 p- B* T* b% Q7 d9 E
克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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. {5 u8 }- X' j9 V9 }当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
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房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
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, B3 e# j; A$ w; B5 N有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
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' P6 k, w  H& Y与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。* W/ Y* P4 A# T% g0 ~/ r
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美国：1800-2008
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. K3 l$ ]% `  W7 @4 d美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。. f/ p7 C, ~) J7 ~
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从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。
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" F; e6 M6 p6 j8 g9 `/ u1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。5 |! }6 n6 }! ?, y+ u2 D
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其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。6 `* m6 q  {0 q) o1 t; ?9 ]
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1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。3 X+ l2 G' `3 K+ g

; N& \% e, T, N1 o: @2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。! o; [; l: J; ^% h
当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
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: h' O- C/ n7 X5 j' o2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。
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6 X, w: H4 f- y& o* _很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。9 X1 R) ?) Z. y1 @# M. a
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这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。& s3 f8 }$ d; s" Q& Z

& k: \7 [' t* d0 [4 P) Y  A1 }% V英国1973-2008. S$ B! w7 [; d3 F8 ^" @% |

0 g0 K% s! T  f3 l虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。3 x+ {% _: p* L" K6 D. t$ _1 `

! w5 W/ _; \/ e) a) N" O) k英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。
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/ L/ Y2 C' y+ ]1 Q时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。
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20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。$ |: B" k- [1 D. P# R

! E% T& I- J+ ?/ c4 G3 e1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。
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, L$ V4 b$ e9 K: E80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。2 [+ c' K5 G% p0 Z

* {1 }3 F; [1 A- m, F1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。9 ~$ t8 n! m, K$ N
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然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
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; T; Z, n9 e& t) {& o4 O1 X* u+ ~: X; t伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。9 ~  C# V  \% d$ q- Z3 X! X7 w* a
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1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。
5 t4 r& t. Z# C* P6 g这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。2 s" H$ e  R1 y8 f

4 N' R6 G, s( j/ V1 ^2 r随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
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) ]. A" a/ P3 j1 A( m2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。
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欧洲：2007-20091 S. @! g+ }3 q$ _6 X
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相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
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; m7 f* O! n' r# H; J1 M截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。
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* \" e5 H7 f7 J; _- a% M即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。
" c- g) L2 M: v8 e" z当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。
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当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。/ J5 U' i  n" Z4 h, p
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过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。
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. |8 F7 j0 v# m8 l在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。
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8 s2 r$ U$ [* b0 L$ G  U+ {+ ~但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。( @7 O  v5 m+ H
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坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。
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她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。- N3 y4 B8 M* {  t: X* q. R
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东南亚：1997. s1 O6 B! J4 Q" W, C
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当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。
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; H' ]' I& K8 J/ W以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。
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然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。' M* l! }3 D9 _7 |9 O1 H" L
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相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。
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1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。4 |' y5 Y) }; D4 m
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截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。. c: `4 p  W) R' y

' `' m+ A1 k/ h4 T2 e' \5 S泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。
3 }& ?8 A& _3 F& |$ Y8 p! I2 Y/ F虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。
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根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。5 C2 x) Z! ]( q8 h
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其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。
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日本：1991-2009
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当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。5 b) t- D; c0 e. l

) d! q( i; q6 o1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。9 F% t* p  Q* d& O  g5 K' N
然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。, F/ @0 C+ s2 g, B7 ]
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下一次房价暴跌？: W) X, r  X: G' L1 l4 n
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回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。& _$ j6 W  p" Y. v" j6 j

9 V( ^( O6 a, a  k/ [4 `6 K房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。4 R2 b; B' |) Y/ M
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房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。, \+ b% e# [: Q, y; c, x  p, e

8 V; D; s& v) \5 C: n9 V( z2 Q+ Q房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。; u2 Q' D, d- h9 w3 S0 S

/ q* }4 j# w9 P2 z/ D8 [# Q7 v; ?那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。
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那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。& I% T0 Q  V. P6 k" x

8 J0 m0 K# Z7 J5 @& e% C( e: O3 C$ s房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。  ?; f/ P6 i9 _& |. W! p: G
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地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。6 f8 L) f  f, l0 Z

3 z: k0 e) N# }6 ]3 y) R! ?$ g本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师