世界房价暴跌史

龙听

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
+ y5 |; u6 V- D. ~如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
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9 v# p# ^  p5 C; v: V2 G# g根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。/ c8 b* A) i1 \! D5 k7 s

2 l5 v# |4 A4 w房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
: z# w0 N% S7 i& t" E6 \% \3 o$ w外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。- z3 [  k" X% H7 R1 m/ q2 z

5 m  f4 r2 _0 P+ v# c0 e2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。: X/ A7 Y' o5 C9 @0 w5 }
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很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。$ \" ?8 h/ \( e4 I7 y/ M
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事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？! v4 o7 D2 y7 x7 Q. k8 W6 d
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今天我们聊一下世界房价暴跌史。. }+ y4 K# I/ L' W# x# _+ \
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世界各国房价暴跌: f3 A9 O* n7 `$ R

5 g4 S: C3 r& a( x& U3 @+ g: S按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。6 F4 \1 Z1 N4 G* C
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。2 P* T% P( ^6 X0 x

6 E* L4 C2 W; a* m5 T5 a3 l. i而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。$ X# w7 \1 S6 V& X5 W
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古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。
1 c8 Q. C! P) s4 g* |* ]3 K克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。. X2 |; m! _7 d  e

6 e2 V  U! ^$ o6 x8 h/ x房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。3 ^6 T" \; W3 q+ \

5 r; {$ Z2 p: H1 M有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
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4 k8 W& B* y: x" E% k与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。! t0 o% v( q. f. o2 X1 D/ \

0 K2 m+ X0 J4 y. _美国：1800-2008
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美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。) z3 i$ t; Q9 s" B$ ^  f

5 w4 [) s( ]7 [3 E+ Z从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。3 A$ |8 S; ?: M0 C

$ @$ |# s5 ^# z2 s- s( w3 N1 z1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。5 P/ ~) `  s4 }
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其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
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3 ~9 s' I& B2 z/ ^: n; S  c9 E) `5 S1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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% s' R$ ]* o% b" ~) G8 `+ [# i2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。
0 |- N+ b+ K  U5 b# G9 h当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。$ {) e3 U  ~1 Q# ]) A

* Z+ T; z& a2 S+ z2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。
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很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。- P! ^, k$ p( e
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这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。' x  R! N& H$ x6 k  }, Y, F

' a, F7 P2 f' I5 V) C英国1973-2008  Q% C# H) c8 K' f! Y, Z0 e+ b
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虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。$ t1 ]4 P( T0 J3 [3 n( p" W( U, G
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英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。
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6 ^% w) e  }* G# ?3 Q5 W: T/ t时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。
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20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。
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1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。; f% M; ?5 ]1 T* Y! h
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80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。
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3 \" p& [  ]( U- i. {: ^3 L1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。
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然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。$ R: j( F' I+ A

6 @4 q, L+ Z. V/ q! _# H伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。' r, r/ F4 f: a8 p+ q' G+ g

2 p  j! N' j8 h( l* m$ V% }1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。 ( i; @, X, S' J# J( Q1 i; Q+ X5 h
这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。; x2 X2 T& Z9 k3 p+ a, P# ]' i

1 o+ a+ v8 @% M0 N2 D0 u随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。- S7 i( m& A4 t
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2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。0 a. S: E* |0 q* d" Y; t

* @9 d+ V7 \  w# _8 A# H! \) Z欧洲：2007-2009. P5 X! N2 v8 b/ `/ B
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相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
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截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。; S$ l5 w' d+ {3 B$ P5 q& w

0 Q5 B8 \3 P. v8 N: L: ]7 [即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。7 _; Z8 E# L% z7 r' J
当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。
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当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。% @# }7 i6 K% E4 W9 s, ?) {  u
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过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。9 a4 y5 n: Z4 I. v
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在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。
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/ y) [/ ]1 x  c! m但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。
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) [1 y, u; L  f; C2 a4 c; J坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。
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7 v! d* @$ P4 f* c6 r" A+ \5 |她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。; N4 f/ Q8 Y" N" ]2 }0 I5 g' O

3 y  z: d' X+ {( C* j7 H东南亚：1997
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当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。  U  U. |4 b* I2 m! a& k$ d

* d6 [4 h& }  x3 b* W以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。6 \# ^" v& `4 v( m# x8 i: y
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然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。! x9 I7 x: @% Z" Y7 O* J

4 a$ z8 {8 I5 u/ M0 S  v% |4 q+ G! I相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。
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1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。( e" ]" S$ H. M! d  Z- S. L
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截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。% k# D0 _/ w7 n$ w: c" B8 u

) B0 t3 r4 Z7 r% J$ ]" Y泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。+ d  v" J. H" i$ b+ ]
虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。) a0 M' v% K& y7 H- t( z! s5 w4 J
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根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。
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" y7 a! j, B+ {, ^* V, B其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。. V. m; [9 K. A; Q
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。- k2 d2 m2 l* c+ O
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日本：1991-2009! q$ b: ]/ E! f! s
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当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。" E, ]0 v! R* c

! o$ |& ]/ O9 a/ G1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。$ X3 j6 u- O( Q
然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。& z% G6 G: p. q6 c

/ x( X2 D% B3 \  N* W' L. _下一次房价暴跌？
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回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。
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0 ^5 \3 `: W$ W& |; M8 M! H房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。
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房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。) h7 d1 D1 L3 [

# `& B, W( S$ A5 p6 d/ T% }房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。
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那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。# {) A' w( R  d

/ H/ l6 M. b8 k3 i8 c4 @# m! l那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。, t4 p  W4 |6 P) C
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房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。& Y4 j8 d/ c! Y2 V3 B4 n

# W9 b$ F" R* {/ S# L地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。* P) O% F; X( I" v1 q" F) k. t

4 R' Y/ z! F) `! i本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师