世界房价暴跌史

龙听

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
2 O5 {/ T- X5 s0 w( D如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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6 f! R- l0 }" Q# z' D在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
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根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。
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) `5 v. A+ @- v; p8 b* U房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。
; ]; [* P9 M" N1 s- L  [  L外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。" v  c) Y. t6 @0 x4 _/ n* k/ O
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2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
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6 f# b  l) a  i6 d# X: ]3 d  _很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。  v2 B% @) ~1 g2 y
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事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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. K$ K" l" ]  V/ q+ T8 `, U+ T房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？2 m8 M+ {( |3 m: ~

+ _, l, l1 }% L+ d- J今天我们聊一下世界房价暴跌史。
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: y1 f3 v* E; Q, v8 K7 h世界各国房价暴跌0 ?. K* o/ t: o7 @5 O
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按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。  A% w( a! P+ a4 I+ Z3 l! _" e

1 i$ L  |8 T( [) W* Y! m2 J) ~- T房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
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而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。+ [( ?+ R, }& Q9 O, _

( R9 T3 _$ |% u) `  E$ n古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。
, g4 u& c- Q. I; [克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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& z3 E. k7 P2 Z3 e当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
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: i1 `. c1 {4 a8 h+ s" @  R房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。- R8 q' n# a5 l

+ z* L- M, W% L- t有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
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与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。9 t3 C% _5 k, F& X; {( }

5 s% g% Z2 S' m5 U; k美国：1800-20082 ^6 K; c+ l' f/ S

/ h3 J9 C0 F2 K; e3 I; b  l8 |美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。
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从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。0 M- |. `; G! E- @5 T+ \5 h" x
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1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。# n5 g2 _- J0 ?' ^

' m9 E9 L$ M6 I# L其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
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7 _8 o' n8 E* E7 J5 T: A  B1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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) e" I: F0 Z, l6 |7 D9 l: b3 C2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。
' M: W/ ^! E  \6 d# `当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
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( k3 E- _! b$ ?8 g+ G2 d2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。/ z/ ?9 |( J) m

2 I1 R# V; {! I5 F很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。7 E+ [! _; B+ l* J

. h, ^0 ]8 Y( i  Y2 _( ~这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。0 ^; m! G; x  b. z' V3 O9 r
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英国1973-2008' v5 ~% m) f7 R) c

& V2 x' `% v$ }7 ]$ i虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。, s! |) [. C4 g9 {9 }! n# Z

' l$ n6 c& ^: u% g! W! f0 ]英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。
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时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。  z/ F: B4 Y3 J/ t3 E' v. Z3 q. ~0 _

0 T% x5 o  `8 [) C# {: {20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。. Q' e- c9 n0 |& \

6 ^& z$ f  r9 u5 a/ I/ o# q+ E, _1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。1 f0 H, f4 H" i+ H# b

( X" K1 z5 `6 p) Q! r  J80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。6 k$ E, g% C. H

% v: [9 m( j+ C+ G1 C1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。
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然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。' p" S% E0 J6 Y0 R0 c! V# z

' C+ t) s9 r& _5 `伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。
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9 l8 m: U; j+ G1 x1 s0 a1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。
0 C3 J& v. N$ V5 S/ c( O( Y* s& R这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。
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7 `/ m1 g  R# C: k* D随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
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6 K* ], b1 Q6 L2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。0 H& d1 r! q* u, R/ p

& Q' }6 ?! }! F/ D: o. \; ?欧洲：2007-2009
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; l4 |& [. @* N6 q$ j4 l3 v相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
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截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。
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6 V$ M9 T! i% W# y: g0 z即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。
+ {% P* I: y3 ~; f, ^5 |8 R当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。5 R% k2 D3 j% W! `" s& K

0 R. [5 d  L+ y$ G* @当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。
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" y# N% W6 F/ t; X过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。, V; H( T3 H8 m/ x

" q; R* a1 ^' u% I7 E在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。
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但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。3 ^; t5 s5 y3 W% t4 ]

7 X+ {( r# s- `, c1 u' o# K坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。" |$ ~0 t. P7 p5 h0 a9 A- x  y
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她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。! G8 y% j2 N& {( D
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东南亚：1997* S# O( D  a$ _
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当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。
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以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。
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然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。3 M% m& t  L# l' S- u3 `
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相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。1 I6 c, m9 U+ K0 Y& Q& D& E0 x
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1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。
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) M! p3 B% m/ ]. x截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。7 S2 P: I1 c1 c( F
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泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。1 u* s  g) Z- \
虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。+ [  @) S1 x9 W, S1 X. H- B, `. l4 }

1 A) g1 h4 m3 |4 X  p, _4 P. Q根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。
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其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。
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! `& H" k- X5 S4 u3 Z- c& J日本：1991-2009  s8 p. Q& t( ]1 Y7 v
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当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。
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1 v5 v6 F% j, N- q1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。3 ]; l7 |* o0 `+ ~3 c  g
然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。) d$ b) [; U1 `/ A

3 f. R3 B4 x% l! r0 @2 H( d) `下一次房价暴跌？
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( ~8 C. }0 w6 y  d5 ]% T& L回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。) o2 m5 q3 E& K1 m9 `4 d3 a8 q

- S5 z+ l2 p2 }房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。
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( |7 J( E0 p) i1 ~* N' g/ T房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。$ D! n. a+ G# U. \7 K9 }( f$ O

4 q! T3 e4 R+ `房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。9 c: `, Y' D* S0 I+ ]/ E- i+ J  E% y
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那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。# a) f, D6 s7 G. o
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那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。: N; m$ s2 J* J8 r$ E

: |( T) R" F  b6 W; F9 }1 n0 H房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。6 f9 ^4 V3 Z9 `3 i7 n. a1 Q$ J

" f+ I7 h1 \& e. O" R地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。% u* {7 W+ _& g$ ^( Y+ ]7 n7 z

, q8 o+ s$ g- S) o7 M# _' g本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师