本文来自微信公众号: 双极地产(ID: earthabglobal) ,作者:双极分析师,原标题:《世界房价暴跌史,房价可能腰斩吗?》,Photo by Tierra Mallorca on Unsplash 1 Q" y. r' z2 G2 E( g7 M
如果有一天,房价跌破了你的房贷总额,你该怎么办呢? d! M( T v, w" y1 w1 y
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在美国,正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。5 A. E8 u, G. \$ G' ~
9 P; o) S% [2 d+ w9 R根据ATTOM的报告显示,2019年第一季度,美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说,500多万美国业主的房子,房价还不到所欠抵押贷款的75%。7 @! X$ ?# b9 y
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房子不值钱了,还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今,美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。 ! D( H) \. e, E" l外资也开始逐渐撤离美国房产市场,让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。 ' ^. }% Q( R' E4 V 3 i0 R: t! c% {# ]& o+ I+ T2019年第二季度,海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元,超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。9 u0 P1 u0 n" L0 X- y) E {
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很多的机构将美国房产定义为避险资产,双极的分析师并不这样认为。 ' [8 c# C: `" \1 b 2 q! b8 t3 a! O' e事实上,回顾全球近现代房价史,美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日,美国的部分城市又重新站上了房价的高点。 2 a! |. `5 r9 Z4 N3 A " e: p5 Y7 v3 h4 E/ i房价暴跌的周期是怎样的?房价暴跌有怎样的标志和后果?如果房价终究暴跌,那我还是否能投资房产?应该怎么买?4 T) Z6 t/ D- Q4 r
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今天我们聊一下世界房价暴跌史。 Q/ {! ~" q! n, @" y
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世界各国房价暴跌2 f: F9 H( z! m6 w e
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按照国际上的定义, 房价下跌分为三个层次:房价调整、房价崩盘、房价投降。0 ?2 z; R7 l0 R
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场,房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。 * p3 C. A7 x1 `/ I- G1 u: k+ m' _0 o; |" a5 K+ }# T! G5 ^
而房价投降又叫做恐慌性抛售,最早起源于古罗马时期。5 f3 L* G# c$ v; {& C$ @3 ~
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古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏,是著名的政治家、军事家、企业家,与凯撒、庞培齐名。 0 P5 i) [1 g0 W. L( p克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商,他收购房产的方式比较特别,是通过灭火的形式进行。5 |, l1 n4 O9 _4 K
- N* ], A( }- Z当一栋罗马的房屋着火,克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择,一个是向克拉苏投降,低价卖掉房子;另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。 & l- r- D$ E3 ]9 V$ R3 f ]0 \7 R) i8 M
房价投降一词由此而来,现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。, p @# b$ U( B1 B' i6 W$ z* B
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有的朋友可能要说,这外国人也太少见多怪了,如果标准这么低,国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。 ) K6 v& c6 u. t% V ' c6 k3 D9 w* @. L! C' h* m4 X与中国过去的不同,外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。0 g2 T9 z. D" H1 g1 L! p/ p( U5 u
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美国:1800-2008 9 c, {9 j0 ?5 k / R5 h2 A" d8 ?7 z美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家,以1944年布雷顿森林体系为界限,美国的房产周期规律划分为两个大的时期。) r9 _6 `4 S1 x0 G/ s, g
' s' \! A% m1 h+ Q' A4 a从美国联邦政府1800年开始出售土地,一直到1944年,美国房地产市场的规律极其枯燥,差不多18年就会经历一轮房产泡沫。4 p1 t0 Z0 A4 H2 p0 U# A8 r* h
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1818、1836、1854、1869、1888、1908,1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。 & Z" R- q8 H% f' p, l7 [1 x + s0 e! B# V- Q6 C其中最让人印象深刻的是1929年大萧条,股市刚崩盘的时候,曼哈顿的房价一度暴涨62%,随后又迅速崩盘,截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。 7 k: `" Y7 O, ^* X# ~/ S6 a * o* r, l* @) U" h1944年之后,美国整体国运昌隆,房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动,但都属于前面定义的房价调整,整体经历了数十年的增长期。 * V4 s* n# A" b; c& |/ a ; y: {$ r+ b: X9 G u2006年7月,美国的房价从高点开始崩盘,截止2012年2月触底,全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。 1 j/ O# F( X% Z/ G当时,美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态,尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期,连续几个星期,曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。 a0 F; i. }6 x/ x3 ~1 r
, g6 h" E/ @! f6 i& O C; C2010年,美国近290万处房产收到了收楼通知,占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年,这一比例才回归到2006年之前的水平。/ ^; L' Q; i, N! r
! G" \ Q4 w( |3 m& m: |2 {很有趣的一点,那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人,即使经历了惨痛的教训,重新获得房贷资格后的第一件事,仍然是贷款购买新的房子。1 w; t2 o, U" R8 O
) I1 f( _+ Z9 z5 W, l5 R这或许是因为,家的感觉,是世界上最难戒掉的东西。( v1 ~+ j0 F' x, p3 a
' a1 B/ f f& v- w( \* C$ {英国曾经是一个以租房为主的国度,第一次世界大战结束时,英国80%的人口都是租房居住的,而且所有的房子都属于私人房东。1 j' d Y2 g b
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时至今日,英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家,每千人仅有410.8套住房。9 j& s- r7 W- i: L# {9 Y7 S
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20世纪60年代,每年有40万住宅建筑拔地而起,房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间,房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候,英国的业主数量已经赶上了租房住户。 # E6 G0 v0 ]' v1 }5 F1 o& A2 d- w8 l+ t; M+ o6 R
1973年,英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫,当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀,终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。 1 A/ _8 L. g$ h+ e . {6 ^3 \* d! W. ~# x80年代开始,撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋,1980-1986年期间先后颁布了三项法律,形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信:房子是自由民主的基石。 0 G( S w1 d9 R3 s9 I# n. X' d$ {) v( l w! i5 ?
1987年英国房价上涨了16%,1988年又上涨了25%。 ! P) P+ ]( p c3 Q! B5 w# ~, g& t) e& a/ g
然而1989年第一季度开始,泡沫破碎。截止1993年第二季度,英国的名义房价下跌36%,实际房价下跌47%,房贷利率上调至15%,采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。 ; z* Z, v4 ^7 S5 D9 R7 A. ?& h2 S' a" Q" ]2 g9 U7 g
伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景:人们会在她的办公室,拿着账单痛哭流涕。; G; G$ W# i _9 r. O/ o. X! K% t
: ^9 e; T( n5 n! p, F) P! Q* P1990年,22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款,甚至更高。1991年,42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年,大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙,认为这样就能够免除自己的房贷。 $ E. x- h% o+ O; G/ V这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常,然而英国人并没有因此而接受教训。 # Y, w8 d& D9 f" o " u% d; a' J [. \7 {! f7 P随着2000年后的经济持续增长,英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前,英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。, J3 A. r4 R' u i
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2007年初,当时的信贷市场已经在释放风险信号,2008年下半年,房价暴跌,北爱尔兰名义房价下跌39.2%,实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%,实际房价下跌23.3%。- ?7 H8 Y5 a/ l- \" m
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欧洲:2007-2009 $ S* y# C# L- Z& u8 K0 L& W3 V8 G1 m U# I7 \: s
相较于英美连续多轮的房价崩溃,欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。 # y5 Q: g/ I0 T; | ( d$ C1 ]3 @9 w) ?( C8 g截止2018年底,经过了10年房价的恢复,希腊的房价仍然是最高峰的57.93%,西班牙是巅峰时的66.43%。# m# T! [! k& J+ W& z1 X) s# j/ l
0 R+ [. x5 G/ g% E; y即使是近些年增幅破10%的爱尔兰,房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中,最大城市都柏林,三年时间房价下跌了56%,公寓价格下跌超过62%。0 L6 b9 k6 m4 q) s9 e, J% J
当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国,法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。 4 V, W: e7 I q7 p% M! W. m4 x6 ^% P- D& H
当然,这两个国家的国家的主要城市,也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。# t8 H/ B6 @' v" Y
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过去十年,巴黎的人均工资仅上涨了30%,但房价上涨了250%。在这种情况下,巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9,而德国慕尼黑排名全球第二,仅次于中国香港。/ g& M8 p- J# l, G( V
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在网上,很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。9 J" H. I4 O! H2 N9 w1 j4 c
: G6 m j. Q% ]+ f$ X. P但事实上,房价跌了之后,欧洲人更加租不起房了。% ~" e4 w! ]" U( K+ N. q5 t" ]! V
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坐标希腊,一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。% Z5 [5 u, a' `4 j, F. B3 \