世界房价暴跌史

龙听

本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师，原标题：《世界房价暴跌史，房价可能腰斩吗？》，Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
4 Z5 C/ P+ q2 r3 m0 N如果有一天，房价跌破了你的房贷总额，你该怎么办呢？
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在美国，正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
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根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。
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1 ?2 y9 w: A* D/ S房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。3 Z* v" r9 q+ G8 i
外资也开始逐渐撤离美国房产市场，让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。- o* h7 ?  P3 H$ ]7 l" ~8 {

1 o% s, ~" T& g' v$ k2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
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4 h2 I  a7 D; i' S很多的机构将美国房产定义为避险资产，双极的分析师并不这样认为。
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2 x8 \8 Q9 k1 O; y; I事实上，回顾全球近现代房价史，美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日，美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
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7 k8 C+ B- f( E4 L% S' ]1 B  e房价暴跌的周期是怎样的？房价暴跌有怎样的标志和后果？如果房价终究暴跌，那我还是否能投资房产?应该怎么买？
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2 a+ Q4 {, U& p今天我们聊一下世界房价暴跌史。, A$ s8 P, s6 d$ e! }
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世界各国房价暴跌$ w7 C, E# g2 ^
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按照国际上的定义， 房价下跌分为三个层次：房价调整、房价崩盘、房价投降。
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房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场，房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
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/ W* K* B2 R! I% ]- y而房价投降又叫做恐慌性抛售，最早起源于古罗马时期。# z7 I4 d9 O: v: W. _
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古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名。3 a4 d1 m9 m. \, S: ?
克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。
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: a  D* y' b' W0 q, e当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
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$ o% p( ?4 |  J$ ?房价投降一词由此而来，现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
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有的朋友可能要说，这外国人也太少见多怪了，如果标准这么低，国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。# o  f2 Z+ c8 a4 R" \

3 r! z8 M) m) h' a2 Z2 n与中国过去的不同，外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。" u! p/ Y. o5 L

1 \0 ?' l3 G1 {9 q3 }美国：1800-2008: B! P% N. ^* U, J$ {* b+ m  e
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美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。
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! J5 j1 ~% c* a( J; z! Z) y从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。) A8 K  z' k8 ^9 C
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1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。
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! N- H+ }- \# s其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
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1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。
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9 ^4 a' U: @! V$ h& P+ [' t* `( C2006年7月，美国的房价从高点开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。
# i8 ]" N4 z0 J* o$ O" D当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
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2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。' w% a% T; d/ s) b( B

$ |" S" z9 E5 H( W很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。
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6 {. G7 W6 A1 B! z! c7 ]; G* r  O这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。
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3 ^3 V6 M# ]2 Q* o英国1973-2008# v0 f6 v- \9 h8 @  ]
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虽然近现代以来，英国只经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。
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! }, I2 f' P3 B英国曾经是一个以租房为主的国度，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。4 F# e- U+ P: J- w$ g9 N
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时至今日，英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家，每千人仅有410.8套住房。. \3 t; S4 ?( M/ S/ q
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20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间，房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候，英国的业主数量已经赶上了租房住户。
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1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。
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4 S5 L4 P; a6 K( m0 V( [% {& I. ?80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。 那时的人们坚信：房子是自由民主的基石。
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1 k6 _& O" T& H6 l1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。4 X# b3 E, k# x

  Q8 r2 X! p& ~3 R5 o然而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
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伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景：人们会在她的办公室，拿着账单痛哭流涕。
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9 c( @2 t- L2 u8 u8 |# b& {: Y1990年，22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年，大约有160万人处于负资产状态。 那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。
2 V% I2 p0 i4 @1 A6 p0 l8 K7 `( t. e这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。2 N- T% w. s; n$ f& e& @0 n
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随着2000年后的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
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2007年初，当时的信贷市场已经在释放风险信号，2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。8 g; b) M' m2 u1 E" L; D$ y+ O

! t2 {+ _$ W4 x欧洲：2007-2009
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1 @8 m( e( h1 D6 h+ C( [. H% U2 v( x相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
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  h2 F0 y, i" c: e8 k+ p7 F截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。. b8 @; A% A4 }
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即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。( S( t2 ~& i- ?8 }
当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。
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! {. S3 S) N2 m  e1 n* D% [当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。
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  I' `6 ^9 X& t* K( Q# u& J过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。在这种情况下，巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第二，仅次于中国香港。  ?1 U$ i+ v. T' g+ ]- u8 z
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在网上，很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。1 I6 x" J/ m$ ~5 }* w9 U
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但事实上，房价跌了之后，欧洲人更加租不起房了。. o1 U0 R, Y2 v# q+ ]

- d. L! K; v" A2 {$ W. ^坐标希腊，一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。. b" h8 k4 ^% q4 S4 i

5 I- |$ g; _& @/ i, n她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。7 ^( x1 r0 l6 M+ v. g, O0 q2 x( P8 E

+ R" @6 }# T$ l) r% S! Y4 ~* G东南亚：1997, i* M0 q* G! a' g, `4 o, L- B

7 E8 ~6 ^' A6 B) l* N% c' V! Q4 U3 N当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。
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以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。- e# x0 Z! `6 t; b" \. T) x) ]) T
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然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到原点，并且在2018年底，超过了峰值的132%。
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* m3 k) X8 i+ t1 i) K相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。/ p4 r: y% B7 _* A. N" p& y
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1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。$ S: g" C8 ]. h$ @
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截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。
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" W4 {! L# g* c! r! g泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。
1 i( F5 n# i, q) P# h4 |: [; A虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。6 U9 H) r% p) x  Y

4 Z9 v$ N5 [+ c8 R根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。/ A, f0 e' x% _! T3 o2 M: O0 o

2 d$ T2 v9 p3 r! Y% b( _/ @4 ^其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。
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相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他信被驱逐。
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  V1 H) z" I) d9 f  Q8 @日本：1991-2009" E6 F; S5 V+ q2 r( \& a" z; M

& D0 |' T; |4 X; v7 g  |当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。
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1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。+ `3 w, e7 A; d  y1 `
然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。$ y8 u; S8 P; X, @- S' ~: _# U
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下一次房价暴跌？" e; U' L# u+ {+ \* I
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回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。
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房价会跌吗？房价一定会有跌的时候，即使国运昌隆如美国，在经历64年的房价整体增长后，一样会在2008年房价崩盘。
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房价有可能腰斩吗？完全有可能，美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩，那些整体房价腰斩的国家和区域，部分地方房价下跌9成都是可能的。6 o5 Q" V& G- j/ ~0 Y) v

2 h+ d1 G7 W8 X, w& b房子还能买吗？即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价在经历短期波动后迅速上涨。" m; B0 Y  O  Y/ d4 e6 k
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那些在美国曾经全面崩盘的城市，例如底特律，费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。" U% Z; }9 o; O$ B2 b

. O0 N" L. X7 y$ U+ b$ c* a那些腰斩后5年才房价恢复的城市，看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者，5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。7 P) l6 g' A( B4 J5 u
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房价暴跌并不可怕，泡沫飘去之后，真正的金子才会露出水面。真正可怕的，是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。
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( X6 b) g; Q: Q1 G  M( ^" k地球上最好的投资就是地球本身，关键是看你投资在了地球的何处。
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8 S- N: n% @5 P, k9 D本文来自微信公众号： 双极地产（ID: earthabglobal） ，作者：双极分析师